Een aantal woningbouwcorporaties in Utrecht heeft de afgelopen jaren een flink aantal huurwoningen verkocht. De woningen, die veelal niet in de beste staat verkeerden, behoorden niet tot de duurste woningen in het segment waardoor starters een eerlijke kans op de destijds verhitte woningmarkt hadden. De reden dat corporaties als Mitros (per 1 januari 2023 Woonin) dit doen, is om de opbrengst te investeren in nieuwe huurwoningen.
Omdat een stad als Utrecht ook veel beleggers trekt, nemen deze corporaties een zelfbewoningsclausule op in de aktes van de woningen die worden verkocht. Al dan niet op verzoek van de gemeente. Voor vrijwel alle starters is dit geen probleem, want zij zijn immers op zoek naar een eigen dak boven hun hoofd. Beleggers, die in Utrechts woningen een goudmijn zien, worden zo, letterlijk, buiten de deur gehouden.
Wie na een aantal jaar de woning in de verkoop zet, kan vervolgens voor een onaangename verrassing komen te staan als men deze woning ooit van Mitros heeft gekocht. In het volgende verhaal lees je hoe deze woningbouwcorporatie soms tot 7 jaar na de verkoop van een woning, nog een graantje probeert mee te pikken.
Het is medio 2013 als Mitros een maisonnette in de Utrechtse wijk Lunetten verkoopt aan een geïnteresseerde partij. De aankoopmakelaar van de kopers is kritisch en fileert het taxatierapport. De woning verkeert in niet de beste staat en er is nog een discussie over de mogelijke aanwezigheid van asbest in de woning. Mitros ontkent bij monde van de verkoopmakelaar, maar toch staan er in de zomer mensen in witte pakken op het dakterras. Voor de deur staat een busje met de tekst “asbestverwijdering”.
In augustus 2013 wordt alsnog het koopcontract getekend. Tijdens het doorlopen van de akte wordt ook de zelfbewoningsclausule aangestipt. Het is een verklaarbare tekst en op dat moment niet gek. Na het paraferen volgen de handtekeningen. Met een flinke sleutelbos lopen de starters het notariskantoor uit en stappen ze in de auto richting hun nieuwe thuiswijk Lunetten.
Na een aantal plezierige jaren, zeven in totaal, besluiten de starters van weleer dat het tijd is om groter te gaan wonen. Gezinsuitbreiding is hier debet aan, naast de voortdurende tegenwerking bij elke verduurzaming die aangedragen wordt. Nadat in het appartementencomplex al twee andere kopers onder andere om deze reden zijn vertrokken, zetten de huidige bewoners hun woning te koop. Hoewel ze hoopten op een snelle verkoop, duurt het toch langer dan verwacht.
Begin maart 2020 dient zich eindelijk een geïnteresseerde partij aan. De persoon die de woning wil hebben, zet het hele traject in werking en doet een bod onder voorbehoud. Na wat getouwtrek om de verkoopprijs, wordt een conceptakte opgesteld. Eind maart volgt nog één verzoek; de nieuwe kopers willen de zelfbewoningsclausule uit de akte schrappen. De verkopers gaan akkoord, maar moeten dit verzoek nog wel voorleggen aan Mitros, omdat zij destijds de clausule in de akte hebben gezet.
Direct na het verzoek van de kopers, wordt Mitros middels een mail verzocht hier toestemming voor te geven. In die mail sturen de verkopers de eigendomsakte mee, zodat voor hen duidelijk is dat ze te maken hebben met de eigenaar. Binnen twee dagen volgt het antwoord van de woningbouwcorporatie. Omdat de verkopers langer dan drie jaar eigenaar zijn geweest, gaat men akkoord. De afdeling verkoop van Mitros wil nog wel weten welke notaris zij moeten inlichten. Tot slot wordt er nog een rekening van €225 ingebracht.
Waar die rekening op gebaseerd is? Daar heeft Mitros in 2020 en 2021 de grootste moeite mee om te verklaren. Begin 2022 probeert de verkopende partij van destijds in een ultieme poging om nog eens te achterhalen waarom dit zo is. Hoewel de persvoorlichting in april 2022 het snel belooft op te pakken, blijft het tot eind november angstvallig stil. Uiteindelijk zijn er meerdere mails, twitterberichten en telefoongesprekken nodig om het antwoord boven water te krijgen. En dat antwoord is ontluisterend.
Mitros stelt dat de kosten proportioneel zijn omdat zij tijd vrijmaken om alles uit te zoeken, te communiceren met de aanvrager en uiteindelijk de toestemmings- of afwijzingsbrief naar de notaris te versturen. In het verhaal dat hier eerder uiteen is gezet; lijkt dat nogal discutabel. Het complete onderzoek van Mitros was enkel een toetsing van de door de verkopers meegezonden eigendomsakte aan de interne voorwaarden. De eerste mail vanuit Mitros was gelijk een toezegging met onderbouwing.
De tussentijdse communicatie vond enkel plaats tussen de aanvrager en Mitros en had enkel betrekking op het bedrag en de gekozen notaris. De toestemmingsbrief, waar de woningbouwcorporatie naar refereert, is nooit naar de aanvrager noch de notaris verzonden. Uit onderzoek bij de notaris is deze brief nooit teruggevonden. Enkel een mail, waarin nog eens wordt benadrukt dat €225 op de eindafrekening gezet moet worden.
Tot slot draagt Mitros aan dat mensen “niet zo moeilijk moeten doen over dit bedrag”, aldus een verkoopmedewerker in een telefoongesprek dat in 2020 plaatsvond. Immers wordt het huis door het verwijderen van de clausule zelfs meer waard. Ook zou het de verkoopbaarheid van de woning vergroten. In 2022 doet Mitros er nog een schepje boven op, door te stellen dat zij bij de verkoop verlies hebben gemaakt door de zelfbewoningsclausule; die ze zelf in de akte hebben gezet.
Maar hebben de verkopers in het verhaal hierboven hun huis sneller verkocht door het schrappen van de clausule? En hebben ze er meer geld aan verdiend? De tweede vraag kan met nee beantwoord worden. Het gedane bod was al geaccepteerd, de conceptakte lag er al en moest op detailniveau nog gecontroleerd worden. De eerste vraag is lastiger te beantwoorden, maar in deze zaak uiteindelijk toch met “nee”. De kopers in kwestie vonden het energielabel een probleem; niet een clausule in de akte.
Het bovenstaande is nogmaals aan Mitros voorgelegd, waarna men begin december 2022 met een aangepaste reactie kwam. Eén van de verkoopadviseurs van de corporatie laat in een mail het volgende weten: “Mitros heeft besloten om een eenheidsprijs te vragen voor de ontheffing. Uiteraard zullen er dossiers zijn die weinig arbeidsintensief zijn, er zijn er ook bij die meer tijd in beslag nemen. Mitros zou er ook voor kunnen kiezen om de ontheffing niet te verlenen. Dit zou de makkelijkste en minst arbeidsintensieve route zijn.”
In dezelfde verklaring duidt Mitros ook dat veel mensen reeds van deze mogelijkheid gebruik hebben gemaakt “zonder zich te verzetten tegen de vergoeding.”. De vraag is echter hoeveel mensen überhaupt weten dat ze ervoor moeten betalen. Doorgaans neemt de verkoopmakelaar dit proces op zich. De kosten komen dan, in sommige gevallen, niet apart op de eindnota. Het kleine bedrag is zodoende niet zichtbaar of valt geeneens op tussen de andere vaak grotere bedragen. Tot slot laat Mitros weten de vergoeding redelijk te vinden en is men niet van plan het proces aan te passen.
Andere woningbouwcorporaties zijn gevraagd naar hun werkwijze. Portaal, eveneens actief in Utrecht, hanteert een zelfbewoningsplicht van vijf jaar. Wie een aanvraag doet om vroegtijdig de clausule te laten schrappen, betaalt bij Portaal vooralsnog niks. Enkel de kosten die de notaris maakt, zijn voor rekening van de aanvrager. Bo-Ex doet er wat geheimzinniger over. Na een aantal vragen over de aard van het onderzoek, volgt na een paar dagen radiostilte de korte mail “dat zij niet mee willen werken aan het onderzoek”. Wie bij Bo-Ex koopt, weet dus niet of er in de toekomst al dan niet betaald zal moeten worden.
Er is herhaaldelijk om een officiële reactie van Mitros gevraagd, namelijk in april 2022, november 2022 en tweemaal in december 2022. De persvoorlichters hebben tot viermaal toe geen reactie gestuurd, ook niet nadat hier intern om gevraagd is, ook niet na een mondelinge en schriftelijke belofte.
